Ratgeber für Käufer und Kapitalanleger · Stand: November 2026
Wer eine neu gebaute Wohnung kauft, um sie zu vermieten, kann neben der normalen Abschreibung zusätzliche steuerliche Vorteile nutzen. Voraussetzung dafür ist ein besonders energieeffizienter und nachhaltiger Neubau, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Hier finden Sie die wichtigsten Punkte im Überblick.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe Sie die Vorteile nutzen können, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Bitte sprechen Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.
Was ist das QNG?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist ein staatliches Siegel des Bundes für nachhaltige Gebäude. Vergeben wird es von akkreditierten Zertifizierungsstellen. Bewertet werden unter anderem:
- die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes (Ökobilanz für Bau, Betrieb und Rückbau),
- die Verwendung schadstoffarmer und nachhaltig gewonnener Baustoffe,
- die Qualität von Planung und Ausführung.
Das Siegel gibt es in den Stufen QNG-PLUS und QNG-PREMIUM. Die endgültige Zertifizierung erfolgt nach Fertigstellung des Gebäudes.
Grundlage ist ein sehr guter energetischer Standard: Ein Effizienzhaus 40 benötigt nur 40 % der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Für neue Mietwohnungen erlaubt § 7b Einkommensteuergesetz eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren, also insgesamt bis zu 20 %. Sie gilt zusätzlich zur regulären Abschreibung.
| Voraussetzung | Was gilt (Stand November 2026) |
|---|---|
| Bauantrag | gestellt nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 |
| Gebäudestandard | Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen durch das QNG |
| Baukostenobergrenze | Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Wohnung (ohne Grundstücksanteil) höchstens 5.200 € je m². Bezugsfläche ist nach dem BMF-Schreiben vom 21.05.2025 bei Eigentumswohnungen die anteilige Nutzfläche des Gebäudes einschließlich Neben- und Zubehörräumen oder wahlweise die anteilige Bruttogrundfläche nach DIN 277 – nicht nur die Wohnfläche. |
| Bemessungsgrundlage | höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche |
| Kauf vom Bauträger | Anschaffung spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung |
| Vermietung | entgeltlich zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren; Ferienwohnungen und Selbstnutzung sind ausgeschlossen |
| EU-Beihilferecht (De-minimis) | bei Bauantrag ab 2023 nur zu beachten, wenn die Wohnung zu einem Betriebsvermögen gehört (Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder Land- und Forstwirtschaft), nicht bei privater Vermietung |
Wichtig: Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn die Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet wird, wenn sie in diesem Zeitraum steuerfrei verkauft wird oder wenn die Baukostenobergrenze in den ersten drei Jahren durch nachträgliche Kosten überschritten wird.
Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Unabhängig vom QNG können vermietete Neubauwohnungen degressiv mit 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden, statt linear mit 3 % pro Jahr. Voraussetzung beim Kauf: Der Kaufvertrag wird zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 geschlossen und die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft. Eine Baukostenobergrenze oder ein QNG-Nachweis ist hierfür nicht erforderlich. Später kann zur linearen Abschreibung gewechselt werden.
Beide Abschreibungen lassen sich kombinieren. In den ersten Jahren sind dadurch rund 10 % der Gebäudekosten pro Jahr steuerlich absetzbar.
Rechenbeispiel
Vereinfachtes, frei gewähltes Beispiel – keine Angabe zu einer bestimmten Wohnung:
- Kaufpreis 400.000 €, davon angenommen 340.000 € Gebäudeanteil, Wohnfläche 70 m²
- Gebäudekosten je m² (vereinfacht auf die Wohnfläche bezogen): 340.000 € ÷ 70 m² = 4.857 €/m² → unter der Obergrenze von 5.200 €/m²
- Bemessungsgrundlage § 7b: begrenzt auf 70 m² × 4.000 € = 280.000 €
- Sonderabschreibung § 7b: 5 % × 280.000 € = 14.000 €
- Degressive Abschreibung: 5 % × 340.000 € = 17.000 €
- Zusammen im ersten vollen Jahr: 31.000 € (zum Vergleich: lineare Abschreibung mit 3 % = 10.200 €)
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % entspricht das rechnerisch einer Steuerminderung von rund 13.000 € im ersten vollen Jahr (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Im Jahr der Anschaffung wird die degressive Abschreibung nur zeitanteilig gewährt.
Und wer selbst einzieht?
Die Abschreibungen gelten nur für vermietete Wohnungen. Für Selbstnutzer kann die Förderung der KfW interessant sein: Im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (297 für Selbstnutzer, 298 für Vermieter) gibt es zinsgünstige Kredite bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG bis 150.000 €. Voraussetzung sind unter anderem der Effizienzhaus-40-Standard und eine begrenzte Ökobilanz. Der Antrag läuft über Ihre Bank und muss in der Regel vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Konditionen und Bedingungen ändert die KfW regelmäßig – bitte klären Sie die aktuelle Lage mit Ihrer Bank.
Unser Projekt Hamburger Straße 54 in Ahrensburg
Der Neubau an der Hamburger Straße 54 wird im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifizierung errichtet. Ob für eine bestimmte Wohnung die Sonderabschreibung in Betracht kommt, hängt unter anderem vom Kaufpreis, seiner Aufteilung auf Gebäude und Grundstück und Ihrer steuerlichen Situation ab. Gern stellen wir Ihnen die nötigen Angaben für Ihren Steuerberater zusammen.
→ Zum Projekt Hamburger Straße 54 · → Kontakt aufnehmen
Rechtsgrundlagen: § 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau), § 7 Abs. 4 und 5a EStG (lineare und degressive Gebäudeabschreibung). Stand: November 2026. Gesetze und Förderbedingungen können sich ändern.