Ratgeber für Käufer · Stand: November 2026
Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger kauft, erwirbt Grundstücksanteil und Bauleistung in einem Vertrag – dem notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Üblich ist, dass der Kaufpreis während der Bauzeit in Raten gezahlt wird. Wann ein Bauträger Geld verlangen darf, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Hier erklären wir den Ablauf – und warum wir es bei der Hamburger Straße 54 anders machen.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der notarielle Kaufvertrag.
Der Ablauf eines Bauträgerkaufs
- Beratung und Auswahl: Sie wählen Ihre Wohnung aus und erhalten Grundrisse, Baubeschreibung und Preisliste.
- Unterlagen prüfen: Baubeschreibung, Teilungserklärung und Vertragsentwurf. Der Notar muss Ihnen als Verbraucher den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen.
- Finanzierung klären: Finanzierungszusage der Bank, gegebenenfalls Fördermittel.
- Beurkundung beim Notar: Der Vertrag wird unterschrieben. Danach fallen Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer an.
- Auflassungsvormerkung: Ihr Anspruch auf Eigentum wird im Grundbuch gesichert.
- Bauphase: Das Gebäude wird errichtet.
- Abnahme und Übergabe: Sie nehmen die Wohnung ab und erhalten die Schlüssel.
- Eigentumsumschreibung: Nach vollständiger Zahlung werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Der übliche Zahlungsplan nach § 3 MaBV
Der Bauträger darf erst Geld entgegennehmen, wenn wichtige Sicherungen vorliegen: ein wirksamer Vertrag, die eingetragene Vormerkung, die gesicherte Lastenfreistellung und die Baugenehmigung. Danach darf er den Kaufpreis in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt verlangen. Die Raten werden aus folgenden Anteilen zusammengesetzt:
| Bauabschnitt | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| nach Beginn der Erdarbeiten | 30,0 % |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 28,0 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizung | 2,1 % |
| Rohinstallation Sanitär | 2,1 % |
| Rohinstallation Elektro | 2,1 % |
| Fenstereinbau einschließlich Verglasung | 7,0 % |
| Innenputz (ohne Beiputzarbeiten) | 4,2 % |
| Estrich | 2,1 % |
| Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % |
| vollständige Fertigstellung | 3,5 % |
| Summe | 100,0 % |
Zusätzlich steht Ihnen als Verbraucher bei der ersten Rate eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung zu (§ 650m Abs. 2 BGB).
Was das für Käufer bedeutet
- Sie gehen in Vorleistung: Bereits nach Beginn der Erdarbeiten sind 30 % fällig, nach dem Rohbau zusammen 58 % – lange bevor Sie die Wohnung nutzen können.
- Doppelbelastung: Während der Bauzeit zahlen Sie häufig schon Zinsen für die abgerufenen Raten und gleichzeitig Ihre bisherige Miete.
- Restrisiko bei Insolvenz: Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum. Gerät der Bauträger aber während der Bauzeit in Schwierigkeiten, steckt bereits gezahltes Geld in einem unfertigen Gebäude. Die Fertigstellung kann dann zusätzliche Zeit und Kosten verursachen.
- Prüfaufwand: Vor jeder Rate sollten Sie prüfen (lassen), ob der Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist.
Unser Modell bei der Hamburger Straße 54: Sie zahlen erst bei Fertigstellung
Für die Wohnungen an der Hamburger Straße 54 in Ahrensburg verzichten wir auf Ratenzahlungen während der Bauzeit. Der Kaufpreis wird erst bei Fertigstellung und Übergabe Ihrer Wohnung fällig. Das Baurisiko bis zur Fertigstellung tragen damit wir.
| Üblicher MaBV-Ratenplan | Hamburger Straße 54 | |
|---|---|---|
| Erste Zahlung an den Bauträger | 30 % nach Beginn der Erdarbeiten | erst bei Fertigstellung und Übergabe |
| Anzahl der Zahlungen | bis zu sieben Raten nach Baufortschritt | Zahlung zur Übergabe |
| Risiko während der Bauzeit | gezahltes Geld steckt im unfertigen Bau | kein Kaufpreis an uns gezahlt, keine Vorleistung |
| Zinsen während der Bauzeit | Zinsen für jede abgerufene Rate | Darlehen wird erst zur Übergabe benötigt |
| Kontrolle des Bautenstands | vor jeder Rate | Sie sehen die fertige Wohnung, bevor Sie zahlen |
Unabhängig davon fallen nach der Beurkundung die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Diese Zahlungen gehen an das Finanzamt, den Notar und das Grundbuchamt, nicht an uns. Bitte sprechen Sie mit Ihrer Bank auch über mögliche Bereitstellungszinsen, wenn Sie die Finanzierung schon vor der Übergabe zusagen lassen.
Worauf Sie bei jedem Bauträgerkauf achten sollten
- Ist die Baubeschreibung vollständig und verständlich (Ausstattung, Energiestandard, Außenanlagen, Stellplätze)?
- Enthält der Vertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt?
- Wie ist die Abnahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum geregelt?
- Die Gewährleistung für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
- Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vor der Beurkundung in Ruhe erklären – vom Notar, auf Wunsch auch von einem Anwalt Ihres Vertrauens.
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Rechtsgrundlagen: § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), §§ 650m, 650u BGB, § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz. Stand: November 2026.